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NoIl custode giudiziario
La disciplina del custode giudiziario
Il Custode Giudiziario è quel professionista che in seguito ad un pignoramento viene incaricato dal Magistrato per custodire, conservare e amministrare l’immobile pignorato.
Il Custode è nominato dal Giudice e ogni 3 mesi deve rendere conto al Giudice. Al momento della nomina è il giudice stesso a stabilire direttive e istruzioni, compiti e limiti entro cui il custode può agire in base alle varie circostanze.
I compiti del Custode Giudiziario
Il Custode entro 10 giorni da quando è nominato deve effettuare il suo primo accesso all’appartamento e verificare se l’immobile è occupato o no. Da sottolineare come la nomina del custode sia un titolo esecutivo, secondo l’art. 560, comma 1 del c.p.c., per il rilascio dell’immobile.
Nella realtà a questo punto si può andare incontro a 3 situazioni differenti:
- l’immobile è occupato da terzi senza titolo (non c’è un contratto di affitto valido e registrato prima della trascrizione del pignoramento).
- L'immobile è occupato da terzi con titolo che ha una data di registrazione successiva al pignoramento.
- L'immobile è occupato dal proprietario (e dalla sua famiglia nel caso ne abbia una) che non collabora ed è ostile.
Il Custode Giudiziario in tali casi chiede al Giudice un ordine di sgombero nei confronti dei soggetti che occupano l’immobile.
Al contrario, nel caso il bene sia occupato con un titolo opponile a terzi (e quindi con regolare contratto di locazione che ha data anteriore al pignoramento) il Custode subentra ai proprietari e amministra il bene, riscuotendo il canone mensile di locazione da chi occupa l’immobile in questione.
In sostanza il Custode deve amministrare e conservare il bene pignorato che gli viene assegnato, svolgendo il suo compito in modo responsabile e diligente, per stimolare l’interesse di coloro che sono interessati a quel bene. Il Custode si occupa infatti anche di organizzare le visite dei potenziali clienti.
Il custode e la comunicazione con i potenziali acquirenti
Il Custode può avere anche un collaboratore, ed entrambi sono a disposizione di chi vuole acquistare la casa. Il Custode è tenuto a dare informazioni dettagliate a proposito delle fasi di vendita, delle spese condominiali e dell’immobile in generale.
Qualora il compratore lo richieda inoltre può inviare una copia della perizia di stima dell’immobile.
I soggetti interessati all’immobile pignorato possono poi prendere appuntamento con il custode giudiziarioper visionare la casa. Inoltre le persone interessate potranno chiedere al Custode tutte le informazioni utili, anche telefonicamente, sia per quanto riguarda lo stato dell’immobile, che per quanto concerne le procedure sullo svolgimento dell’asta.
Il custode giudiziario: la modalità con cui organizza le visite
Ogni asta deve avere la garanzia di non essere viziata da alcuna irregolarità. Il Custode ha l’obbligo di organizzare le visite in modo che i partecipanti all’asta non si incontrino mai fra loro e non dovrà mai comunicare se ci sono altre persone interessate all’asta e in nessun caso dovrà diffondere i nominativi.
Per quanto possibile le visite (mai collettive) non dovranno creare disagio agli inquilini e ai proprietari; per tale motivo dovrebbero avere orari ben definiti e che non si sovrappongano.
Il custode giudiziario: l’atteggiamento dei proprietari dell’immobile
I proprietari dell’immobile è importante che si dimostrino collaborativi, non solo nei confronti del Custode Giudiziario, ma anche con tutti gli altri funzionari del Tribunale.
Infine il Custode ogni 3 mesi deposita nella Cancelleria del Tribunale una relazione in cui segnala comportamenti di mancata collaborazione o altre irregolarità insorte.
Nei casi più gravi il Giudice dell’Esecuzione può emettere un ordine di sgombero anticipato dell’immobile.
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